第三个重点是大力发展服务业。

当美元成为国际公认的储备、支付和结算货币之后，美国就拥有了在全球范围内攫取铸币税的权力。比如说，2005年海外美元购买的美国政府支持型机构债券总额达到1503亿美元，到2006年和2007年，更是分别高达2285亿美元和1894亿美元，这使房利美、房地美等政府支持型企业获得充足资金，盘活了房屋抵押贷款市场。

英镑则实际上代替黄金执行着国际货币的各种职能，国际结算中90%使用英镑，许多国家的中央银行以英镑作为国际储备，英镑持有人可以随时向英格兰银行兑换黄金。美国是一个超级债务大国。而美资跨国公司在国外直接投资的平均回报是10.5%。除了上面说的这些以外，美元霸权创造出的利益还有很多：——美国企业在进出口中采用本国货币支付，不存在本币与外币之间的结算，因而也不存在汇率变动的风险，美国也不用储备大量的外汇。美国在购买别国的商品、劳务或进行对外投资时，可以通过印发美元来支付。

比如说，美元的贬值就有利于美国债务的减轻。要保持美元的强势地位，就得时不时地打击一下别国的经济，这个策略是屡试不爽的。目前的情况，是住宅楼宇的每年租金约楼价的百分之二强，商业及工业楼宇约百分之五、六。

美国的压力不论，日本出外投资的大户重视日圆在国际上有强势，国会因而反对以通胀之法来拆解因为楼市暴跌带来的困境。楼市泡沫及贫富分化是两个大难题，是我要分析的重点。我的理解，是以商业机构或公司购买住宅楼宇还容许，但在内地成立公司远没有香港那么容易，而租金收入要付的税及出售时楼价升值要付的税远比私人拥有为高。去年六月我向一位跟进日本楼市的朋友问价，得到的数据是去年日本楼价与中国的刚好打平。

牛群直觉引起的泡沫这次北京推出打压楼市的政策之前，我不担心中国会出现上文提到的跟借贷膨胀有关的泡沫，因为央行紧收银根已有好几个月，楼市的走势看不到有泡沫的先兆。更大的不幸，是水涨船高了，工资跟着也高。

市场之价可以暴升暴跌，称之为「泡沫」可以接受，但怎样解释呢？如果经济学者真的可以解释，可以推断，他们早就发了达。丙、地区政府计划推出的新地盘，可建楼房多少。其二是楼价的急升会导致贫富两极分化。是大难题，我没有妙方也要说说。

规律是这种泡沫一定先有借贷膨胀，但借贷膨胀不一定带来市场暴跌的泡沫。这样衡量，与其他地区或国家的经验比较，中国的楼价不算是高得脱了节的。多年来我认为多让外资进来是好事，因为可引进知识。温家宝大可煞掣》，预料到借贷放得太宽会带来的后果。

征收物业税之外，阻吓力更强的，是在北京市买楼要拿出在该市工作了五年的证据（上海要拿出一定年限的工作证据，但没有具体说多久），本市的人最多限拥有两间住宅单位，外来的限一间。穷人没有买楼，楼价上升他们无缘享受，有所不公也。

支持这理论的证据多得很。楼价，尤其是商业楼价，急速地下降了百分之八十以上。

我认为只要上述的讯息数据能清楚而又肯定地公开，楼市出现牛群泡沫的机会近于零。会带来泡沫吗？很难说。原则上，北京推出的政策可以很严重，而如果全国推行可以是灾难性。读到的言论，是北京的朋友担心楼价升得太快，因而要打压，出于两点。不到十年美国的总借贷额上升了约三倍。不是事后孔明：二○○九年三月二十日我发表《伯南克别无选择。

禁止农产品进口有大幅提升地价之效，楼房之价因而高升。日本与美国的不幸经验经济学的「泡沫理论」多得很，没有可靠的。

昔日荷兰的市民也知道郁金香是什么，一窝蜂地炒出泡沫是因为他们不知道那些稀有品种的培植不是那么困难。好些历史书说荷兰的郁金香危机严重地损害了当时荷兰的经济，但五十多年前我的一位老师Warren Scoville作过深入详尽的考查，结论是郁金香球茎发神经地大升大跌是事实，但经济危机没有出现过。

这本书提出「不稳定均衡」（unstable equilibrium）的分析，可以有爆炸性的泡沫，是从物理学借过来的玩意。回头说这次北京推出的严厉打楼政策，如果导致楼价暴跌，是明知故打的后果，非泡沫也。

把市场暴跌作为泡沫看，到今天经济学者还是事后孔明，什么理论云云有点搞笑。一九七五年在东京，我见到高档次的番茄零售五美元一只，温室葡萄一美元一粒，而大阪市中心的商业高厦之旁的小空地竟然用作农植，不可谓不奇。这资金的需要促使八十年代初期起日本银行的借贷急速膨胀，到一九八六年那里的银行纷纷出事。上海比较高级的楼价从二万六千元一平方米下降至八千，有更为极端的例子，其他大城市的跌幅比率类同。

北京本市的最严厉，上海次之。我不懂政治，国际政治更不懂。

我敢打赌，经济学的泡沫大师们一般是输多赢少。因为货币借贷膨胀得厉害而出现的市场「泡沫」对经济整体可以有广泛的不良影响，但这不是几百年前荷兰出现的郁金香危机那种泡沫。

问题是，上海等热门城市跟着的发展，是八年间楼价上升了约六倍。我没有详细资料，一般之见，是在内地以公司的名义买楼不划算。

历史上，牛群直觉促成的市场泡沫的例子有昔日荷兰的郁金香，有导致牛顿输身家的南海股市泡沫，而上世纪七十年代，有中国的君子兰，也有香港股市的恒生指数被炒高至一千七百点后，暴跌至一百二十。这是牛群直觉的行为，是另一种「泡沫」的原因，我会在谈借贷泡沫之后才论牛群泡沫。重庆已推出，详情我没有跟进。目前一般市场的迹象显示，中国有通胀预期，但不严重，而北京要压制通胀的决心明显。

另一方面，下文申述，我明白北京忧心楼价不断上升的原因，但认为有较佳的处理方法。其一是日本，二十四年前楼市暴跌后，到今天经济整体没有真的复苏过来。

跟货币无关的市场泡沫的经济理论，起自一八七九年马歇尔出版的那本今天少人知道的小书（The Pure Theory of Foreign Trade and the Pure Theory of Domestic Value）。（二）每个地区的平均月租是多少，以每平方米算，半年公布一次。

如果某区的土地不足，或需求很高，那么让楼价上升是上策，大升也不坏，因为楼价是人口分布的一个重要而又合乎经济原则的最佳约束。楼价上升是反映着财富累积的上升，如果没有泡沫，穷人也买了楼，岂不是皆大欢喜？在这假设下，打压楼市是打压财富，愚不可及，而如果这打压全面生效，经济的增长率一定会大幅下降。